1주택자인데 기존 주택을 전세로 주면 꼭 알아야 할 5가지

1주택 전세

기존 주택 전세 놓을 때 세금 및 혜택 정리

많은 분들이 내 집을 마련한 뒤, 새로운 집으로 이사하거나 투자 목적으로 다른 집을 구입할 때 기존 주택을 어떻게 처리할지 고민하게 됩니다. 특히 1주택자인데 기존 주택을 전세로 주면 어떤 세금 문제가 발생하는지, 또 어떤 혜택이 있는지 헷갈리기 마련이죠. 잘 알지 못하고 진행하면 예상치 못한 세금 부담이 생길 수 있어 주의가 필요합니다. 오늘은 1주택자가 기존 주택을 전세로 줄 때 반드시 확인해야 할 포인트들을 정리해드리겠습니다.

1. 기존 주택을 전세로 줄 경우 발생하는 세금 이슈

 

“전세는 월세가 없으니 세금도 없겠지?” 하고 넘어가면 낭패를 볼 수 있어요. 핵심은 ‘어떤 세금이, 어떤 조건에서 발생하는가’를 정확히 아는 것입니다. 1주택자인데 기존 주택을 전세로 주면 일반적으로 월세 소득세는 없지만, 보유세와 향후 양도세, 그리고 특정 조건의 간주임대료가 변수로 작동합니다. 아래 체크포인트만 깔끔히 정리해도 예기치 않은 세금 폭탄을 피하는 데 큰 도움이 됩니다.

전세라면 소득세 0원? 간주임대료 여부부터 확인

전세는 월세가 없어 보통 임대소득세가 발생하지 않습니다. 다만 예외가 있어요. 보증금 규모가 크거나 주택 수가 늘어나는 경우 간주임대료(보증금에 이자를 가정해 과세)가 적용될 수 있습니다. “나는 1주택이니 무조건 해당 없음”이라 단정하지 말고, 본인 보증금 총액·주택 수 변동·용도 변경 가능성 등을 체크하세요. 전세 외에 일부를 월세로 받는 반전세라면 월세 부분은 종합소득세 신고 대상이 되니 임대차 계약서 작성 단계에서 과세 기준이 어떻게 달라지는지 미리 설계하는 것이 안전합니다.

보유세(재산세·종부세) 변동과 1주택 특례

재산세는 보유만으로 부과되며, 전세를 놓아도 기본 구조는 같아요. 다만 공시가격 변동과 공제, 세율 구간에 따라 체감세가 달라질 수 있죠. 종합부동산세는 주택 수와 공시가격 합계가 관건입니다. 일시적으로 2주택이 되면 1주택 특례나 공제가 흔들릴 수 있어 연말 기준 주택 수 관리가 중요합니다. 보유세는 매년 지표가 바뀌므로 고지 직전의 공시가격·공제 규정을 확인하고, 필요하면 배우자 증여·보유 구조 조정 등 합법적 절세 전략을 검토하세요.

양도세 비과세와 ‘일시적 2주택’ 처분 기한

전세를 놓은 기존 집을 나중에 팔 때는 1세대 1주택 비과세 요건(보유·거주 요건, 고가주택 기준 등) 충족 여부가 승부를 가릅니다. 새 집을 먼저 사고 기존 집을 전세로 돌리면 일시적 2주택이 되는데, 정해진 처분 기한과 거주 요건을 지키지 못하면 비과세를 잃고 일반 과세 또는 중과로 전환될 수 있어요. 잔금일·전입일 같은 타임라인을 캘린더로 관리하고, 매도 일정·임차인 퇴거 시점이 어긋나지 않게 계약서 특약으로 리스크를 줄이세요. 규정은 수시로 개정되니 매도 전 최신 요건을 재점검하는 습관이 필수입니다.

2. 1주택 비과세 요건과 전세 활용 전략

 

집을 하나만 가지고 있다면 누구나 기대하는 혜택은 바로 양도소득세 비과세입니다. 하지만 단순히 ‘1주택’이라는 이유만으로 자동으로 세금이 면제되는 것은 아닙니다. 특히 기존 주택을 전세로 주고 다른 집으로 이사할 경우, 비과세 요건을 꼼꼼히 따져보지 않으면 생각지도 못한 세금을 부담할 수 있습니다. 따라서 1주택 비과세 요건을 정확히 이해하고 전세 활용 전략을 세우는 것이 무엇보다 중요합니다.

1세대 1주택 비과세 요건의 기본

비과세를 받으려면 크게 두 가지 조건이 있습니다. 첫째, 보유기간 최소 2년 이상이 충족되어야 하며, 둘째, 조정대상지역 내 주택일 경우 실거주 2년 요건을 만족해야 합니다. 또한 주택이 고가주택(양도가액 12억 원 초과)에 해당하면 초과분은 과세 대상이 되므로 시세 확인도 필수입니다. 결국 "몇 년 동안 실제로 살았는지"와 "집값이 얼마인지"가 비과세 여부를 가르는 핵심 기준이 되는 것이죠.

일시적 2주택과 전세 활용

새로운 집으로 이사 가면서 기존 주택을 전세로 돌리면 일시적 2주택이 되는 상황이 많습니다. 이때 중요한 것은 기존 주택을 정해진 기한 내 매도해야 비과세 혜택을 유지할 수 있다는 점입니다. 일반적으로 2년 내에 기존 주택을 처분해야 하며, 조정대상지역 내에서는 규정이 더 까다로울 수 있습니다. 따라서 기존 집을 전세로 줄 때는 계약 기간과 매도 시점을 미리 맞추어 두어야 합니다. 임차인 계약 만료와 매도 계획이 충돌하지 않도록 특약 조항을 두는 것이 안전합니다.

전세 활용 전략으로 세금 리스크 줄이기

전세를 전략적으로 활용하면 비과세 요건을 지키면서도 자산을 효율적으로 운용할 수 있습니다. 첫째, 계약 기간 조율을 통해 매도 가능 시점과 맞추는 전략이 필요합니다. 둘째, 세입자와 협의하여 조기 퇴거 조건을 넣어두면 예상치 못한 세금 리스크를 줄일 수 있습니다. 마지막으로, 전세금을 새로운 집의 대출 상환이나 생활 자금으로 활용하여 이자 부담을 완화하는 것도 좋은 방법입니다. 결국 비과세 혜택은 ‘요건 충족’이 핵심이므로, 전세 계약을 단순히 임대 소득 수단으로 보지 말고 세금까지 고려한 재테크 수단으로 접근하는 것이 현명합니다.

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3. 전세 임대 시 고려해야 할 대출 및 금융 규제

 

전세를 놓는 순간 단순히 임대 문제가 아니라 금융 규제와 직결되는 상황을 맞이할 수 있습니다. 특히 1주택자인데 기존 주택을 전세로 주면 대출 조건, 추가 주택 구입 시 금융 규제, 그리고 전세금 반환 리스크까지 함께 고려해야 합니다. 이를 간과하면 원하는 시기에 대출을 받지 못하거나, 예상치 못한 자금 압박을 받을 수 있습니다. 지금부터 전세 임대 시 꼭 체크해야 할 금융 포인트를 정리해 드리겠습니다.

주택담보대출 규제와 전세 임대의 관계

기존 주택을 전세로 놓으면 새 집을 구입할 때 주택담보대출비율(LTV)이나 총부채원리금상환비율(DSR) 규제에 영향을 받을 수 있습니다. 정부는 다주택자에 대한 대출 규제를 강화하고 있기 때문에, ‘1주택 + 전세 임대 상태’라도 실제로는 금융권에서 추가 주택 보유자로 간주될 가능성이 있습니다. 특히 조정대상지역이나 투기과열지구에서는 대출 한도가 크게 줄어들 수 있으므로, 전세 계약 전후로 본인이 적용받을 규제 유형을 반드시 확인해야 합니다.

전세금 반환 보증과 자금 안전망

임대인이 가장 두려워하는 상황 중 하나는 바로 전세금 반환입니다. 세입자가 계약 종료 후 보증금을 돌려달라고 했을 때, 새로운 세입자가 구해지지 않거나 집값이 하락하면 큰 부담이 될 수 있습니다. 이를 대비해 전세금 반환보증보험에 가입하면 리스크를 줄일 수 있습니다. 보험료는 들지만, 세입자와 임대인 모두에게 안전장치가 되어주므로 안정적인 임대를 위해 적극 검토할 가치가 있습니다. 또한 전세금을 활용해 기존 대출을 상환할 경우, 추후 재대출 시점에서 금융 규제에 더 유리해질 수 있다는 점도 기억하세요.

새 집 대출과 자금 계획 시뮬레이션

전세를 주면서 동시에 새로운 집을 마련한다면 자금 시뮬레이션은 필수입니다. 전세 보증금을 어디에 사용할지, 새 집 대출 상환 능력은 충분한지, 그리고 추가적인 금융 규제까지 반영했을 때 버틸 수 있는 구조인지 미리 계산해야 합니다. 예를 들어 전세금을 전부 대출 상환에 쓰면 유동성이 부족해질 수 있고, 반대로 다른 투자에 활용하다가 만기 때 반환금 마련에 어려움을 겪을 수 있습니다. 결국 대출 규제 + 전세금 반환 + 새 집 자금 이 세 가지를 동시에 고려한 종합 설계가 가장 중요합니다.

4. 전세 세입자와 계약 시 주의사항

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전세 계약은 단순히 임대인과 세입자가 계약서를 쓰는 것으로 끝나지 않습니다. 특히 1주택자인데 기존 주택을 전세로 주면, 세입자와의 계약 과정에서 놓치면 안 되는 중요한 포인트들이 있습니다. 이 부분을 소홀히 하면 추후 분쟁이나 금전적 손해로 이어질 수 있기 때문에 계약 단계에서 철저하게 준비해야 합니다.

계약서 작성 시 필수 확인 사항

전세 계약서에는 보증금, 계약 기간, 특약 조건이 명확히 기재되어야 하며, 중개사무소를 통한 계약이라도 임대인 본인이 내용을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 특히 보증금 지급 방식(계좌이체·현금)과 잔금일을 정확히 기록해두어야 추후 분쟁을 예방할 수 있습니다. 또한, 전입신고와 확정일자를 통해 세입자가 보증금을 보호받을 수 있도록 안내하는 것이 임대인 신뢰도와 직결됩니다.

특약 조항으로 리스크 줄이기

임대차 계약에서 가장 많이 발생하는 문제는 계약 만료 시점과 관련된 분쟁입니다. 예를 들어 기존 주택을 매도해야 하는 상황이라면, 계약서에 조기 퇴거 가능 조건을 특약으로 넣어야 세금 요건과 매도 일정을 조율할 수 있습니다. 또한 세입자가 임대 목적과 다르게 사용하거나, 무단 전대(재임대)를 하는 경우를 대비한 사용 목적 제한 조항도 넣어두면 안전합니다.

보증금 반환 대비와 안전장치

계약 만료 시 가장 큰 부담은 세입자의 보증금 반환입니다. 이를 위해서는 전세 보증보험 가입 여부를 검토하고, 필요하다면 보증금 일부를 대출로 확보할 수 있는 금융 계획도 마련해야 합니다. 또한 주택 시세 하락이나 공실 발생에 대비해 비상자금을 일정 부분 따로 보관하는 습관이 중요합니다. 계약 단계에서부터 보증금 반환에 대한 대책을 마련해 두면 임대인과 세입자 모두 불안감을 덜 수 있습니다.

5. 장기적으로 주택을 보유하면서 전세를 줄 때의 장단점

기존 주택을 팔지 않고 전세를 주며 장기적으로 보유하는 전략은 많은 1주택자들이 고민하는 선택지입니다. 1주택자인데 기존 주택을 전세로 주면 안정적인 보유가 가능하다는 장점도 있지만, 반대로 예기치 못한 리스크도 존재합니다. 장기 보유 전략의 장단점을 균형 있게 살펴보면 나에게 맞는 의사결정을 내리는 데 도움이 됩니다.

장점: 자산가치 상승과 안정적 자금 운용

첫 번째 장점은 자산가치 상승입니다. 시간이 지남에 따라 부동산 가격이 오르면, 전세를 놓고 보유한 집의 가치도 덩달아 올라갑니다. 두 번째는 안정적 자금 운용입니다. 전세 보증금을 활용해 다른 투자나 생활 자금을 마련할 수 있고, 전세금으로 기존 대출을 상환하면 이자 부담을 줄이는 효과도 있습니다. 특히 주택이 좋은 입지에 있다면 장기적으로 임대 수요도 꾸준해 안정적 자산 관리가 가능합니다.

단점: 세금 부담과 유동성 리스크

가장 큰 단점은 세금 부담입니다. 재산세, 종합부동산세, 양도소득세 등은 장기 보유할수록 계속 신경 써야 하는 요소입니다. 특히 집값이 많이 올라 고가주택이 되면 비과세 혜택을 잃고 양도세 폭탄을 맞을 수 있습니다. 또 하나는 유동성 리스크입니다. 전세 계약이 끝나면 세입자에게 거액의 보증금을 돌려줘야 하는데, 집을 팔지 않거나 새로운 세입자를 구하지 못하면 큰 부담이 생길 수 있습니다.

장기 보유 전략을 위한 현실적인 조언

장기적으로 보유하며 전세를 줄 계획이라면, 세금과 자금 흐름을 함께 고려해야 합니다. 첫째, 주택 가격 상승에 따른 세금 변화에 대비해 미리 시뮬레이션을 해보세요. 둘째, 전세금 반환을 위한 비상자금 확보와 보증보험 가입으로 리스크를 줄일 수 있습니다. 마지막으로, 부동산 시장 사이클에 따라 매도와 보유 전략을 유연하게 조정할 필요가 있습니다. 단순히 ‘집값 오를 때까지 보자’가 아니라, 세금·자금·시장 흐름을 종합적으로 고려하는 것이 장기 보유의 핵심입니다.

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마무리

1주택자가 기존 주택을 전세로 놓는 것은 흔히 있는 선택이지만, 세법과 대출 규제, 그리고 임대차 계약 시 주의사항을 꼼꼼히 확인하지 않으면 큰 불이익을 당할 수 있습니다. 전세를 주더라도 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는지, 대출 규제에 걸리지 않는지 반드시 체크해야 합니다. 또한 임차인과의 계약 과정에서도 권리 보호 장치를 확실히 해야 안전하게 임대할 수 있습니다. 결국, 전세는 단순히 세입자를 들이는 문제가 아니라 세금·금융·법률적으로 긴밀히 얽혀 있기 때문에 철저한 준비가 필요합니다.